Najem krótkoterminowy czy długoterminowy - co się bardziej opłaca?

Inwestowanie w lokale mieszkalne od lat uchodzi za bezpieczną i intratną formę lokowania nadwyżek finansowych. Jeśli chcesz udostępnić najemcy lokal będący Twoją własnością, masz do dyspozycji dwa rozwiązania – najem krótkoterminowy oraz najem długoterminowy. Czym te umowy różnią się między sobą i którą z nich wybrać?

Na czym polega najem długoterminowy?

Najem długoterminowy bazuje na klasycznej umowie najmu lokalu mieszkalnego scharakteryzowanej przez przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawie o ochronie praw lokatorów. Wskutek zawarcia umowy najemca zyskuje prawo do zajmowania lokalu przez czas określony w kontrakcie (lub też na czas nieokreślony), w zamian zaś musi płacić czynsz. Z kolei wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Do zawarcia umowy najmu wystarczająca jest forma pisemna zwykła. Warto jednak pamiętać, że od czasu trwania umowy zależą możliwości jej wypowiedzenia. Wbrew temu, co uważa wielu właścicieli lokali, umowę zawartą na czas nieokreślony jest znacznie łatwiej rozwiązać niż umowę na czas określony, która co do zasady (z wyłączeniem umownych przesłanek) jest nienaruszalna.

Z założenia najem długoterminowy stwarza trwałą relację między stronami umowy, choć ustawodawca pozostawia pełną swobodę, jeśli chodzi o czas jego trwania. Może ona wynosić rok lub wiele lat.

Najem długoterminowy a najem okazjonalny

Pewnym wariantem wynajmu długoterminowego jest wynajem okazjonalny. Jest on przeznaczony tylko dla właścicieli będących osobami fizycznymi, nieprowadzącymi działalności gospodarczej i może zostać zawarty na nie więcej niż 10 lat. Wiąże się z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji składanym przed notariuszem. To prosta procedura, która w razie kłopotliwych lokatorów ułatwia eksmisję.

Kiedy można mówić o najmie krótkoterminowym?

Najem krótkoterminowy realizuje w mniejszym stopniu cel mieszkaniowy najemcy, w większym – cel turystyczny lub noclegowy. Na takiej zasadzie działają pensjonaty, domy wczasowe, usługi house sharingu. W tym przypadku stosuje się też inną podstawę prawną usługi – ustawę o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Udostępniający lokal staje się usługodawcą świadczącym usługę hotelarską.

Zgodnie z przepisami lokal wykorzystywany do usługi hotelarskiej musi spełniać wymagania dotyczące wielkości obiektu, jego wyposażenia, zakresu świadczonych usług, a także wymagania sanitarne, przeciwpożarowe oraz inne określone odrębnymi przepisami. Od strony formalnej jednak ta forma udostępniania mieszkania jest prostsza.

Który rodzaj najmu wybrać – krótko vs. długoterminowy?

Wybór między najmem krótko- a długoterminowym wymaga jasnego sprecyzowania celu. Jeśli zależy Ci na wynajmie mieszkania przez cały rok, rozważ najem długoterminowy (względnie najem okazjonalny). Pamiętaj jednak, że na wynajmującym spoczywa obowiązek bieżących napraw niezbędnych do utrzymania substancji rzeczy objętej najmem. Jeżeli jest to lokal mieszkalny, jesteś także ograniczony, jeśli chodzi o eksmisję i częstotliwość podwyżek czynszu.

To dobry sposób na stworzenie stabilnego źródła najmu na wiele lat, zwłaszcza w dobie rosnących cen mieszkań. Daje też wynajmującemu względny spokój. Jeśli najemcy są wypłacalni, Twoja aktywność ogranicza się do okazjonalnego kontaktu, inkasowania czynszu i płacenia podatku.

Najem krótkoterminowy lepiej sprawdza się w miastach, które promują turystykę. W jego istotę wpisana jest częsta zmiana najemców, usługi sprzątania i regularne renowacje wyposażenia. Jednak stawki za korzystanie z usługi bywają znacznie wyższe w porównaniu z najmem długoterminowym.

Usługę krótkoterminową łatwo dopasować do zainteresowania i sezonowości. Wielu wynajmujących największe zyski odnotowuje w okresie wakacyjnym od maja do września. Z drugiej strony wynajem krótkoterminowy to także wady:

• bieżące naprawy, odświeżanie lokalu i regularny kontakt z najemcą,
• wysokie koszty na start – konieczność kompleksowego wyposażenia mieszkania w sprzęt AGD/RTV i meble,
• wszystkie koszty związane z utrzymaniem lokalu spoczywają na właścicielu.

Opodatkowanie dochodów z najmu – o czym musisz pamiętać?

Zarówno najem krótko-, jak i długoterminowy mogą być rozliczane poza działalnością gospodarczą (osoby dociekliwe mogą zajrzeć do wyroku NSA II FPS 1/21). Najemca nie ma obowiązku rejestracji jako podatnik VAT „od pierwszej złotówki”. Jeśli się na to zdecyduje, stawka podatku obrotowego wynosi 8% albo 23% w zależności od rodzaju usługi.

Jeśli chodzi o podatek PIT, obecnie dostępny jest wyłącznie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawka podatku wynosi 8,5% do 100 tysięcy złotych albo 12% od nadwyżki powyżej 100 tysięcy złotych.

Potrzebujesz pomocy w obsłudze najmu? Sprawdź ofertę Grupy Simple. Zajmujemy się najmem w sposób kompleksowy – od stagingu, przez przygotowanie oferty aż po bieżącą obsługę i kontakt z najemcą. Zachowaj pełną kontrolę nad nieruchomością dzięki raportom o intratności inwestycji.