Ceny nieruchomości w Polsce zmieniają się dosyć dynamicznie i na przestrzeni ubiegłych kilku lat widoczny jest ich wzrost o kilka punktów procentowych rok do roku. Nie oznacza to jednak, że sprzedaż domu lub mieszkania zawsze się opłaca. Wyjaśniamy, czy istnieje idealny moment na sprzedaż nieruchomości.
Czy rynek mieszkań jest dotknięty sezonowością?
Można by sądzić, że aktywa tak trwałe, jak nieruchomości sprzedają się dobrze przez cały rok. W praktyce jest jednak inaczej. Wyraźny wzrost zapytań ze strony kupujących można zaobserwować w okresie od marca do czerwca. Dlaczego?
Przede wszystkim sporo osób chce wyrobić się z formalnościami kredytowymi przed wakacjami. Zebranie dokumentów i uzyskanie decyzji kredytowej może trwać nawet miesiąc lub dłużej. Długie dni i ładna pogoda także sprzyjają oględzinom – lokale wydają się jaśniejsze, większe i bardziej ustawne.
Warto też pamiętać, że czas od wiosny do jesieni to okres, kiedy przeprowadza się większość prac remontowo-budowlanych, więc zakup trzeba dopasować również do grafików specjalistów. Dobrze planując inwestycję, kupujący zdąży wprowadzić się do nowej nieruchomości przed zimą. Wzrost popytu pociąga również za sobą wyższe ceny rynkowe. Z drugiej strony pojawia się jednak więcej ofert konkurencyjnych.
Wyraźne spowolnienie rynku nieruchomości obserwujemy od listopada do marca. Wtedy podpisywanych jest mniej umów i pojawia się mniej zapytań ze strony klientów.
A co ze sprzedażą domu?
Właściciele domów jednorodzinnych dobrze wiedzą, że nieruchomość najlepiej prezentuje się wiosną i latem. Kiedy ogród jest zielony i kwitnie, a wnętrza są dobrze rozświetlone, łatwiej przekonać kupującego do swojej oferty.
Sprzedaż nieruchomości z perspektywy kupującego
Planując sprzedaż nieruchomości, spróbuj postawić się na miejscu potencjalnego nabywcy. Większość transakcji mających za przedmiot mieszkanie lub dom wymaga kredytowania. A to oznacza, że kupujący z reguły czekają na korzystne warunki finansowania. Niskie stopy procentowe, łatwa dostępność kapitału (co zależy z kolei od rekomendacji KNF) powodują, że inwestorzy stają się bardziej aktywni i chętni do podpisywania umów z bankami.
Wiele zależy od tego, do jakiego sektora odbiorców adresujesz swoją nieruchomość. Przedstawiciele sektora premium są gotowi zapłacić dużo większą kwotę, ale też ich oczekiwania są inne niż młodych ludzi tuż po studiach.
Sprzedaż nieruchomości a podatek PIT
Jeśli planujesz sprzedać nieruchomość w krótkim czasie po jej zakupie, uważaj na podatek dochodowy PIT. Jeśli dokonasz tego przed upływem 5 lat, konieczne będzie zapłacenie podatku PIT według stawki 19%. To samo dotyczy sytuacji, kiedy nieruchomość jest sprzedawana przez byłych małżonków po rozwodzie (ale już nie wtedy, gdy własność obejmie jeden z nich z obowiązkiem spłaty).
Nieco inaczej wygląda sytuacja spadkobierców, którzy otrzymali nieruchomość w spadku. W ich sytuacji termin 5-letni dotyczy nieprzerwanego posiadania przez spadkodawcę (potwierdził to Dyrektor KAS w interpretacji indywidualnej 0112-KDIL2-1.4011.498.2024.2.AK). W większości przypadków takie mieszkanie lub dom można sprzedać od razu po zakończeniu postępowania spadkowego.
Czy zawsze warto czekać na najwyższe ceny rynkowe?
W rozmowach z klientami często słyszymy „W takim razie poczekam kilka lat, aż ceny wzrosną”. Na pierwszy rzut oka takie działanie wydaje się słuszne, ale pamiętaj, że utrzymanie nieruchomości to także koszty. Ogrzewanie, podatek od nieruchomości, bieżące remonty – to wszystko generuje koszt, który musisz pokryć z własnych środków.
Zanim zdecydujesz się czekać, zastanów się, jak szybko potrzebujesz pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości, czy można ją wynająć (i za ile) oraz jak ograniczyć wydatki związane z utrzymaniem domu lub mieszkania. Pamiętaj również, że historyczne ceny i boom mogą się już nigdy nie powtórzyć.
Dlaczego musisz uwzględnić warunki na lokalnym rynku nieruchomości?
Analizując trendy rynkowe, dobry specjalista zawsze weźmie pod uwagę specyfikę lokalną właściwą dla danego rynku. Nawet jeśli wszystko mówi Ci, że Twoja nieruchomość jest warta dwa miliony złotych, trwający trzy lata remont głównej drogi dojazdowej potrafi pokrzyżować nawet najbardziej misterny plan. Może się okazać, że po zakończeniu prac Twoja nieruchomość znacząco zyska na wartości albo – co gorsza – potanieje.
W dużych metropoliach ceny zachowują się często inaczej niż w mniejszych miejscowościach. Jeśli chodzi o ceny nieruchomości, zdecydowanie przodują Warszawa, Kraków oraz Trójmiasto i Wrocław. Z kolei w centralnej Polsce bliżej do stabilizacji cen. Analiza trendów i oczekiwań rynku jest niezbędna, aby deklarowana cena wywoławcza była realna do osiągnięcia, ale też nie zbyt niska.
Chcesz sprzedać nieruchomość, ale nie wiesz, czy to dobry moment – sprawdź usługi Grupy Simple
Samodzielna analiza rynku nieruchomości to duże wyzwanie. W grę wchodzą zarówno czynniki makroekonomiczne, zmienność rynkowa, jak i właściwości rynków lokalnych. Jeśli chcesz mieć pewność, że sprzedajesz dom lub mieszkanie za najwyższą możliwą cenę, zapraszamy do skorzystania z naszej oferty.
Eksperci z Grupy Simple przeanalizują Twój rynek, potrzeby sektora docelowego i pomogą zaplanować i przeprowadzić działania sprzedażowe – od stagingu nieruchomości po podpisanie umowy z kupującym.
