Zakup nieruchomość do końca roku, czyli zmiany w najmie prywatnym oraz zakaz prawa do amortyzacji nieruchomości mieszkalnych.

Osoby budujące swój dochód pasywny w formie najmu nieruchomości odczują od nowego roku pierwsze zmiany związane z Polskim Ładem, dotyczące likwidacji prawa do amortyzacji nieruchomości mieszkalnych oraz od 2023 r. konieczność opodatkowania najmu prywatnego ryczałtem. 

Dlatego, aby jak najmniej odczuć skutki zmian, zaproponujemy poniżej kilka zachowań, które powinny zminimalizować w pewnym stopniu na ten moment ich negatywne konsekwencję.

Przepis przejściowy w Polskim Ładzie zakazujący amortyzacji nieruchomości mieszkalnych, nabrał nowego brzemienia, które wskazuje, że podatnicy do 31 grudnia 2022 r. będą mogli zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od nabytych nieruchomości mieszkalnych przed dniem 1 stycznia 2022r.  Kluczowy aspekt warty podkreślenia, zmiany dotyczą nieruchomości mieszkalnych tj. budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Czyli jeśli inwestor wynajmuje lokal użytkowy, zmiany przepisów amortyzacji go nie dotyczą. 

Zakupując nieruchomość w 2022 r. ustawodawca zabrania nam odliczenia odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów. Jedyna możliwość jaka pozostaje dla inwestora, który planuje zakup oraz wydatki związane z remontem w najbliższym czasie to nabycie nieruchomości mieszkalnej w 2021 r., aby mógł kontynuować dotychczas obowiązujące go przepisy.

Należy pamiętać, aby amortyzować środek trwały, musi być on kompletny i zdatny do użytku, więc np. zakup mieszkania na rynku pierwotnym na pierwszych etapach inwestycji nie gwarantuje w tym przypadku, kontynuacji obowiązujących przepisów na 31 grudnia 2021r. , ponieważ stanie się on zdatny i komplety na potrzeby najmu zapewne za kilka miesięcy. Jednak wiążąca jest data nabycia, podpisanie aktu notarialnego a nie oddanie do użytkowania. Trzeba liczyć się, że będzie to często brane pod uwagę i weryfikowane przez organy podatkowe. 

Przykład 1

Podatnik podpisał z deweloperem umowę rezerwacyjną w dniu 09.12.2021 r. na lokal mieszkalny, który będzie oddany w 2022r. Umowę przyrzeczoną podpisał 09.02.2022r. Podatnik nie będzie mógł zaliczać odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów, ponieważ data nabycia nieruchomości nastąpiła w 2022r.

Przykład 2

Podatnik podpisał z deweloperem umowę rezerwacyjną w dniu 09.12.2021r. na lokal mieszkalny, który będzie oddany do użytkowania w 2022r. Umowę przyrzeczoną podpisał 31 grudnia 2022r. Nieruchomość została oddana do użytkowania w lutym 2022r. Zakończono remont w czerwcu 2022r. Podatnik będzie mógł zaliczać odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów od lipca do grudnia 2022r., wprowadzając środek trwały do ewidencji środków trwałych, ponieważ data nabycia nieruchomości nastąpiła w 2021r. 

Przykład 3

Podatnik nabył nieruchomość mieszkalną w 16.06.2019 r. Wprowadził do ewidencji środków trwałych w lipcu 2019 r. Podatnik od lipca 2019 r. do grudnia 2022r. będzie mógł zaliczać odpisy amortyzacyjne do kosztów uzyskania przychodów.

 Dla podatników najmu prywatnego rok 2022 będzie ostatnią szansą na zaliczenie odpisów amortyzacyjnych, wydatków na remont do kosztów uzyskania przychodów, ponieważ od 2023 r. mocodawca zawęża wybór formy opodatkowania najmu prywatnego do zryczałtowanego podatku dochodowego. Jest to faktycznie jedna z prostych form opodatkowania jednak nie sprzyja osobom, które generują wysokie koszty w działalności, ponieważ nie uwzględnia kosztów uzyskania przychodów. Ryczałt naliczany jest zawsze od przychodu, dlatego jeśli działalność związana z najmem generowała duże koszty chociażby przez odpisy amortyzacyjne w takiej formie nie będzie miała możliwości obniżenia w żaden sposób podstawy opodatkowania jak na zasadach zapłaty podatku od dochodu (przychód-koszty). 

W takim przypadku jeśli podatnik wynajmuje w formie prywatnej, wiedząc o zmianie od 2023r. i miał zamiar budować w najbliższym czasie większy dochód pasywny to należy zastanowić się czy nie założyć jednoosobowej działalności gospodarczej do 2021r. Oczywiście jest to sugestia, którą trzeba przeanalizować, ponieważ wiążą się z nią np. koszty księgowości oraz prowadzenie podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

Dlaczego podkreślane są szybkie zmiany do końca bieżącego roku? Ponieważ należy mieć na uwadze, że zakupując nieruchomość przed 2022 r. w dużej części powinna chronić podatników zasada praw słusznie nabytych, która zachowałaby kontynuacje amortyzacji oraz formę opodatkowania obowiązują przed 31 grudnia 2021r. Na wyżej przedstawionych przykładach nr 1 i 2 podatnik będzie mógł powołać się, patrząc na wprowadzone zmiany w ubiegłych latach, na prawa słusznie nabyte w 2023 r. Patrząc na przykład nr 1 podatnik może mieć problem powołując się na ww.  zasadę, ponieważ nabyta nieruchomość została w 2022 r. 

Ustawa Polskiego Ładu została ogłoszona 23 listopada w Dzienniku Ustaw, więc od tego momentu można składać pierwsze wnioski o interpretacje indywidualne. Mając na uwadze przedłużenie terminów ze względu na COVID odpowiedzi spodziewać się można koło maja w 2022 r. , które oceniałaby powoływanie się przez podatników na zasadę praw słusznie nabytych. Czy utrwalona linia interpretacyjna będzie wpływać, chronić podatników i dawać szansę na kontynuowanie przez nich obecnych przepisów ? Należy uzbroić się w cierpliwość i być przygotowanym na jakiekolwiek ewentualne zmiany już dzisiaj.